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Residence

収益型マンション経営とは

私的年金として大いに楽しみです

世界的に長寿国としての地位を確立している日本においては、将来受け取る公的年金制度の先行きが不透明です。

老後資金の準備として現金をためることは当然ですが、収益をもたらしてくれる不動産経営は老後生活にゆとりを持たせてくれる打出の小槌です。収益物件を持てば、家賃収入で毎月私的年金がわりに現金収入があり、老後の不安解消にもつながります。

購入時のローンは生命保険の替わりになります

物件を購入する際にローンを組むと、団体信用生命保険(団信)に加入することが可能になります。万が一、ローンを返済中に死亡したり、高度障害になった場合には、残債は保険から支払われますのでローンを残されたご家族に負担させずに物件のみを残すことができます。また収益が上がっている物件であれば、残されたご家族は月々安定した家賃収入が得られますので安心です。(健康状態に問題がある場合は団体信用生命保険に加入出来ない場合があります。詳細は保険会社にて審査があります)

各種節税の効果があります

不動産経営および投資で得た収益には税金がかかります。しかし、建物の減価償却費やローン金利、その他租税(固定資産税、都市計画税など)の必要経費が認められています。確定申告の際に税務申告する事で、所得税・住民税の節税効果が期待できます。(ただし現在の所得税額、控除額等により、節税に変動があります。)

家族に負担をかけない、相続税対策になります

購入した投資用不動産は時価で評価されます(建物部分は取得価格の50%、土地部分は時価の80%で評価)。賃貸で貸しているものはさらに土地と建物がに2~3割の評価減額を受けますので、相続対策として有効です。

世界的なインフレの時代です。インフレヘッジは不動産購入で。

インフレーションの景気の流れの時は現金(預貯金や保険)などは実質目減り(資産価値が下落)してしまいますが、不動産の場合は、物件そのものの価値が上がり、また家賃収入も上昇することが予測されるので、インフレ対策にも有効です。

収益型マンション(不動産)経営の魅力は・・

入居者の家賃収入を得ながら資産形成していきます

好不況にかかわらず常に賃貸ニーズの多い都心部では、ビジネスマン、学生、海外からの留学生等向けの賃貸需要が高まっています。

もちろん、オーナー様のお住まいとして一部を継続的にご利用もできます。 マンションを一棟単位で購入し、賃貸することで家賃収入が確保できる、堅実な資産運用としてマンション経営を始められます。

マンションを購入する場合、自己資金のみで買われるお客様もいらっしゃいますが、多くの方が団体信用生命保険付きの金融機関のローンを利用します。 これを利用することで、万が一の場合でも組んでいたローン残高がゼロになり、遺族として残されたご家族の方はそのまま賃貸マンションを相続でき、家賃収入も引き続き確保できます。

つまり、最小限の自己資金によるレバレッジ効果で最大の効果を求めることが可能です。 レバレッジ効果とは、自己資金だけに頼らず、手持ちの資金よりも多い金額を動かすことをいいます。他人資本を使って自己資本以上の効果を引き出すことが出来る為、より大きな収益を得ることが出来ます。

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収益型マンションのリスクとリターン

あくまで賃料収入で収益を上げることを優先すること

事業用マンション経営とは、「運用目的で資金を不動産に転嫁して収益を上げる」ことをいいます。 その収益の仕組は、”物件を人に貸して賃料を受け取る”インカムゲインと、”物件を購入した金額より高い値段で売る”キャピタルゲインを目的とした投資になります。

つまり買った後に自分が所有し続けるのか、いずれ転売するのか、どちらかでも利益が出ればよいのですが、キャピタルゲインのみを目的とした投資は基本的にお勧めはせず、ロングラン投資のポートフォリオの中に入れておいて、気づいたらタイミングよく売却できた・・・という位の余裕のある投資を心がけてください。

簡単に説明すると、あくまで「賃料を得る目的で不動産を購入し運用すること」を目的として将来の転売利益は2次的な要素で 考えることが、リスクの低い一般的な投資方法と言えます。

物件の利用者が多く、より効率的に収益に結び付けることができる物件、すなわち“利用価値の高い不動産を自分の資産として購入して、利用者に賃貸することで定期的な収益を上げ投下した資金を回収する”というものです。すなわちリスクを最小限に減らすことがリターンを上げることになります。

投資にはリスクを伴う

すべての投資には必ずリスクが伴います。

同じ時間と資金を費やしても、同じ効果が必ず得られるわけではありません。逆に利益どころか損失を被る可能性もあることを念頭に考慮してください。 株式投資やFXと同じように結果が不確定だということをしっかりと頭に入れておくようにしましょう。その不動産投資におけるリスクはなくなりませんので、せめて回避できるリスクは極力少ないものにすることが賢明です。

  1. 賃貸物件の収入や支出が不安定
    予定していた賃料で貸せない、予想以上に空き家がでてしまう等、入居のタイミングや募集時の条件やその時の不動産の流動性、または景気状況により変動します。
  2. 投資元本を割ることすらあります
    相場の変動等により、売買金額が購入金額を割ってしまう(キャピタルロス)ことがあります。
  3. 不動産を取り巻く法、または制度が変更されることがあります
    不動産に関する法律や税制が変わり、自身の物件に関わる不利益が生じる制度が導入されたりすることがあります。

不動産投資のリスクとリターン

リスクとは、「損益を出す危険性」、リターンとは、「投資に対する利益効果」です

ローリスクローリターンな投資は金融機関にお金を預け入れるようなことでもリスクは生じます。金融機関の破たんやインフレというリスクは生じています。また為替変動による目減りなども現金を預金する上でのリスクと言えるかもしれません。

株式投資はもちろんハイリスクハイリターンです。倒産すれば0円になります。また思いもよらぬ値上がりが見込めるのもパフォーマンスとしては人気があります。

そしそれに比べて不動産への投資はミドルリスクミドルターンと言われます。これは「持っている資産が0になる危険性の高さ」によってロー、ミドル、ハイのリスク寄与でわけられます。不 動産は思ったとおりの利益が得られないリスクは伴いますが、資産として残るものがあるということで、ミドルリスクと言われる要因です。